20.02.2021
#Аренда

Как сдавать квартиру посуточно, чтобы все было законно

Сдача квартиры в аренду может стать одним из основных источников дохода для ее собственника. Помимо долгосрочной аренды, квартиру можно сдавать посуточно, например, туристам или людям, которые приехали на несколько дней в город по работе и предпочитают отелям домашний уют. 

    Логотип

    Посуточная аренда квартиры — это вообще законно?

    Да, краткосрочная аренда квартиры, в частности, посуточный, не запрещается законом.


    Как заплатить налоги при сдаче квартиры в посуточную аренду?

    Сдача квартиры в аренду по закону облагается налогом. Оплатить налоги можно одним из трех способов:

    Величина налога со сдачи квартиры в аренду

    • в виде НДФЛ (по ставке 13%);

    • покупка патента;

    • налог на самозанятость (4%).

    Если самозанятый сдает апартаменты, а не квартиру, он должен будет заплатить налог по ставке 13% как физическое лицо. Дело в том, что специальный налоговый режим не распространяется сдачу в аренду нежилых помещений.

    Справочно:

    По закону апартаменты в отличие от обычных квартир не считаются жилыми помещениями, а относятся к коммерческой недвижимости.

    Подробно о способах оплаты налогов, читайте в инструкции «Как платить налог при сдаче квартиры?»


    Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?

    Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.

    В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.


    Как технически сдать квартиру посуточно?

    Способы сдачи квартиры посуточно

    Квартиру в посуточную аренду можно сдавать самостоятельно. При этом вам не придется платить посредникам, а значит, вы сможете максимизировать свой доход от сдачи жилья. Тем не менее чтобы оформить всё по закону, необходимо будет заключать договор с каждым квартиросъемщиком, чтобы потом заплатить часть дохода от аренды в качестве налога. Эта схема вполне рабочая, но не самая удобная для арендодателя. Ведь при хорошем раскладе жильцы в квартире будут меняться почти каждую неделю. 

    Второй вариант — обратиться в агентство по сдаче недвижимости, которое за определенный процент возьмет на себя роль посредника при поиске жильцов. В этом случае вам не нужно будет самостоятельно искать нанимателей, но всё остальное (дальнейшее взаимодействие с жильцами, устранение неисправностей, решение проблем, уборка) останется на вас. 

    Третий вариант — передать квартиру агентству в доверительное управление. Вы подписываете договор с агентством, и ваша квартира попадает в его базу. Теперь вы только получаете доход (за вычетом всех выплат), а агентство всё берет на себя, начиная с составления договоров найма с нанимателями и заканчивая уборкой помещения.


    Какие документы нужны?

    Рассмотрим случай, когда вы не прибегаете к помощи агентства, а сдаете квартиру самостоятельно, например, при помощи онлайн-платформ для поиска временных жильцов. 

    Чтобы иметь право сдавать квартиру в аренду, вы должны быть ее собственником и иметь документы, подтверждающие этот факт — выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Они понадобятся при заключении договора кратковременного найма. 

    При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме.

    Заключение договора при сдаче квартиры в аренду


    Как должен выглядеть договор краткосрочного найма?

    Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют некоторые отличия:

    • Оплата

    Многие арендодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде;

    • Срок действия и условия пролонгации договора

    В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно;

    • Оплата коммунальных услуг

    Этого пункта в соглашении быть не должно, так как их оплачивает хозяин квартиры (затраты учитываются в плате за наем). Единственное, что стоит прописать в договоре, чтобы избежать сюрпризов, это оплата междугородних или международных телефонных разговоров. 

    Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.


    Требуется ли регистрировать договор краткосрочного найма?

    Нет, не требуется. Договор найма регистрируется в Росреестре только, если он заключается на срок от одного года. Удостоверять договор у нотариуса также необязательно.


    Регистрация договора краткосрочного найма


    Где найти арендаторов?

    Для того, чтобы найти жильцов можно воспользоваться крупнейшими маркетплейсами в сфере недвижимости, например:


    Как сдавать квартиру с помощью агентства?

    Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру). 

    После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть учтены все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения. 

    Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.
    Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.


    Что должно быть в квартире, которую я хочу сдать в аренду на короткий срок?

    Что должно быть в квартире для посуточной аренды

    Если вы намерены сдавать квартиру в посуточную аренду, постарайтесь закупить туда всё необходимое для путешественника или для человека в командировке. Учтите все мелочи, это выгодно выделит ваше предложение среди других, а заодно позволит собрать отличные отзывы. Как правило, квартиры с хорошими отзывами сдаются чаще, а цену на них можно со временем поднять (тогда как квартиры без отзывов сдаются по цене на 10–20% ниже похожих вариантов). 

    Позаботьтесь о том, чтобы в квартиры было следующее: 

    • полотенца; 

    • постельное белье; 

    • фен (о его наличии напишите в описании квартиры, чтобы люди не везли с собой лишний груз); 

    • туалетная бумага, мыло, шампунь и гель для душа; 

    •  чайник (несколько видов чая или кофе вместе с упаковкой печенья); 

    • холодильник (хотя бы небольшой); 

    • микроволновая печь или маленькая электрическая плита (если вы сдаете крошечную студию без плиты, поставьте хотя бы электроплитку, чтобы можно было разогреть еду); 

    • минимальный набор посуды (часто люди снимают квартиры вместо отелей, чтобы иметь возможность приготовить еду или разогреть еду самостоятельно, сэкономив на ресторанах); 

    • быстрый беспроводной интернет. 

    Кроме необходимых вещей, ваши постояльцы наверняка оценят приветственные напитки в холодильнике, фрукты в корзине, карту города или набор хороших книг на полке.


    Какие существуют риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?

    Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей. 

    Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.

    461
    129
    86K

    Спасибо за ваш комментарий!

    Ваш комментарий принят

    7 комментариев

    Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
    Согласитесь с условиями

    Пожаловаться на комментарий

    Выберите причину

    Спам

    Реклама

    Оскоробления и угрозы

    Нецензурные выражения

    Сначала новые

    Сначала новые

    Сначала популярные

    ЕС

    Елена Сухарева

    04.03.2024, 16:30

    Добрый день!Можно ли запретить законом установку музыкальных инструментов ( фортепиано) в квартире сдающейся посуточно? Брынчат на инструменте и днями и ночами арендаторы.
    Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
    Согласитесь с условиями

    Пожаловаться

    Сотрудник организации

    04.03.2024, 17:01

    Елена Сухарева, добрый день.
    Согласно закону, максимально допустимым уровнем шума в дневное время считается 55 дБ, а в ночное — 45 дБ (п.5, таблицы 5.35 Постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28.01.2021 N 2 (СанПиН 1.2.3685-21)). Для сравнения громкость человеческой речи колеблется от 45 до 60 дБ, работающего перфоратора — от 80 до 100 дБ, а взлетающий самолет издает звук в 120-125 дБ.
    В субъектах России могут действовать свои региональные законы, которые регулируют режимы тишины в будние, выходные дни, и устанавливают тихие часы в дневное время.
    По данному вопросу рекомендуем обращаться в администрацию вашего района.
    Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
    Согласитесь с условиями

    Пожаловаться

    ЕС

    Елена Сухарева

    04.03.2024, 21:43

    Спасибо за ответ.
    Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
    Согласитесь с условиями

    Пожаловаться

    АГ

    Алиева Галина Святославна

    12.12.2023, 09:14

    Я сдавала,сдают. Буду задавать по закону.Налоги плачу 4...Если нарушений нет,а сосед,все грозится ,что не даст словарь и все.Куда идти за помощью?????¿
    Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
    Согласитесь с условиями

    Пожаловаться

    Сотрудник организации

    12.12.2023, 09:36

    Алиева Галина Святославна, добрый день. Не совсем понимаем ваш вопрос. Уточните, пожалуйста, его подробнее?
    Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
    Согласитесь с условиями

    Пожаловаться

    АГ

    Алиева Галина Святославна

    27.12.2023, 14:26

    Сдаю посуточно,плачу 4.процента. Налог.Гости соблюдают тишину и порядок.общее домовое имущество не портят. А сосед,говорит ..не подпишу,я против посуточной аренды.куда мне жаловаться на соседа?
    Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
    Согласитесь с условиями

    Пожаловаться

    Сотрудник организации

    27.12.2023, 14:31

    Алиева Галина Святославна, здравствуйте! Спорные отношения между гражданами разрешаются в судебном порядке.
    Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
    Согласитесь с условиями

    Пожаловаться

    Популярные инструкции

    Год семьи: меры поддержки, льготы, суммы выплат

    0
    0
    0
    Год семьи: меры поддержки, льготы, суммы выплат

    Какие выплаты могут получить беременные женщины и молодые матери в 2024 году

    0
    0
    0
    Какие выплаты могут получить беременные женщины и молодые матери в 2024 году

    Материнский капитал в 2024 году

    0
    0
    0
    Материнский капитал в 2024 году

    Детское единое пособие в 2024 году

    0
    0
    0
    Детское единое пособие в 2024 году

    Пенсии в 2024 году

    0
    0
    0
    Пенсии в 2024 году

    Условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов

    0
    0
    0
    Условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов

    Условия программы Дальневосточная ипотека

    0
    0
    0
    Условия программы Дальневосточная ипотека

    Сельская ипотека 2024: вопросы и ответы

    0
    0
    0
    Сельская ипотека 2024: вопросы и ответы

    Как взять Льготную ипотеку с господдержкой в 2024 году?

    0
    0
    0
    Как взять Льготную ипотеку с господдержкой в 2024 году?

    Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки

    0
    0
    0
    Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки

    Как воспользоваться «Семейной ипотекой»?

    0
    0
    0
    Как воспользоваться «Семейной ипотекой»?
    Сервисы
    Оценка жильяОценка жилья

    Узнайте, сколько стоит ваша квартира

    Оценить
    Узнайте, сколько стоит ваша квартира
    ИпотекаИпотека

    Выберите лучшую ипотечную ставку

    Посмотреть
    Выберите лучшую ипотечную ставку
    Ваши вопросы Все вопросы

    Как продлить Единое пособие на ребенка?

    0
    0
    0

    Как получить налоговый вычет за страхование жизни?

    0
    0
    0

    До какого числа передаются показания счетчиков воды?

    0
    0
    0

    Как вызвать сантехника по месту жительства?

    0
    0
    0
    Все вопросы
    Остались вопросы?
    Задавайте!
    Мы получили Ваше обращение и постараемся ответить на него в течение 24 часов!
    Тем временем, посмотрите наши инструкции
    На сайте используются файлы cookie Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО "ДОМ.РФ"
    Мы получили Ваше обращение и постараемся ответить на него в течение 24 часов!
    Тем временем, посмотрите наши инструкции
    Мы получили Ваше обращение и постараемся ответить на него в течение 24 часов!
    Тем временем, посмотрите наши инструкции